城市規劃對基準地價的影響分析

 

在近兩年我們開展的各城市基準地價更新工作中,各地實施了新一輪城市規劃修編,城市功能布局發生變化,城市范圍內出現規劃新區,如攀枝花市“花城新區”、西昌市“西部新城”、眉山市“岷江新區”等。城市規劃新區現階段處于待開發建設狀態,新區范圍內人口少、路網密度低、基礎設施配套較差、無公共設施配套、幾乎無在售樓盤……基準地價主要反映是國有土地使用權現狀利用條件下的價格水平,根據《城鎮土地分等定級規程》選擇傳統的土地定級因素,計算因子作用分值,這樣計算的結果規劃新區土地級別低,不能有效反映城市重點發展區域土地等級質量,不能滿足土地管理部門對基準地價成果應用的工作需要。針對這種情況,我們在定級因素選擇中增加城市規劃影響度,使城市規劃對土地質量的影響得到體現,基準地價更新成果更為客觀。

城市規劃在城市發展中起到“龍頭”作用,對土地質量有較大的影響,我們在城市基準地價更新工作過程中,將各個城市的規劃進行分析解讀,城市規劃對基準地價水平的影響主要體現在以下幾個方面:

城市性質的影響

城市的性質指城市在國家經濟和社會發展中所處的地位與所起的作用,是城市主要職能的反映。城市性質是決定城市土地質量的一個重要因素,城市性質制約著城市的經濟、人口結構、城市風貌、城市建設,特別是土地使用等各個方面,而不同性質的土地使用在經濟效益上是有很大差異的,一個城市的職能越多,越能強化城市發展的聚集效益。城市職能中第三產業所占的比重越大,如金融貿易、信息展覽、旅游服務、商業零售業越發達,地價水平越高。

城市規模的影響

城市規模指城市人口規模和城市用地規模。城市規劃確定的城市規模直接影響著城市基礎設施配套、交通運輸、城市布局等一系列問題,對城市土地質量有較大的影響。城市規模越大,基礎設施的建設標準越高,交通運輸系統越復雜,城市環境的營造越困難且成本越高,土地級差收益也越高。同時,按照城市土地使用的現狀,城市規模越大,人口越多,人均用地指標越低,如攀枝花市、內江市等川內二級城市均以實現100萬人口以上特大城市作為規劃奮斗目標,意味著土地供給與需求的矛盾越突出,土地資源短缺情況越嚴重,地價水平越高。

城市用地空間布局影響

區位差異是導致城市空間結構演變的基本動因之一。反過來,城市總體規劃所確定的城市功能分區及空間結構也會對城市地價的空間差異產生影響。它具體體現在城市空間結構的層次決定土地價格的分級體系;商業、住宅、工業等功能用地的聚集程度決定了房地產價格總體水平和不同土地等級間價格差異的幅度。規劃道路運輸網結構及道路密度與地段價格直接相關。

根據我們在基準地價更新工作中的調查發現,對城市房地產價格上漲最快的地區一般是交通便捷的地區,尤其是城市新發展區(如攀枝花炳仁線對花城片區、成綿樂高鐵對眉山城西片區、成自瀘赤高速仁壽城北片區)。新開通的城市干道、高速公路(快鐵)出入口兩側土地,地價迅速上漲。表明交通條件的改善對城市土地價格的提高起著直接的促進作用。聚集程度較高、交通條件優越的地段不僅本區域地價水平較高,而且通過傳遞、擴散作用,可以帶動周邊地域地價水平的提高,從而影響城市地價的整體水平。

總體而言,城市規劃從宏觀上明確城市的性質、規模和發展方向,從空間上確定城市布局結構和土地使用功能以及道路交通等各項市政基礎設施的布局,是城市建設和發展的“龍頭”。在我們基準地價更新工作過程中,應深入分析城市規劃各方面影響因素,讓規劃因素在基準地價成果中得到有效體現。

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