淺析融資平臺公司抵押物評估風險

     序:融資平臺公司作為政府融資的直接平臺,為國家經濟發展發揮著重要作用。近年來,隨著平臺公司數量增加以及融資金額的增多,政府負擔的債務也增加。其中,土地和房地產抵押作為政府抵押貸款融資的重要方式,也與我們估價機構的日常工作息息相關,相應的抵押風險問題也值得我們關注。

      近年,國家經濟快速發展。各地政府面臨一邊是新型城鎮化建設對資金的需求,另一邊是地方債務風險的“緊箍”,地方政府融資面臨新的博弈。為完成政府融資工作,各級融資平臺公司首當其沖,作為最直接的融資“手臂”,發揮著重要作用。國家審計署摸底全國政府性債務于2013年8月開始,官方數據尚未出爐,一些研究機構或團隊已經進行了相關測算:通過對869家融資平臺公司的財報進行分析,估計2012年融資平臺債務總額為人民幣19萬億,其中帶息債務14.3萬億。其樣本中有736家融資平臺公布了2009年至2012年歷年的債務數據,這736家融資平臺帶息債務及債務總額同期增長39%。融資平臺風險若爆發,將對地方發展甚至國家經濟造成重大影響。

     財政部、發展改革委、人民銀行、銀監會(簡稱“四部門”)于2010年發布《財政部 發展改革委 人民銀行 銀監會通知關于貫徹國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知相關事項的通知》(財預〔2010〕412號),明確了對融資平臺公司的規范,并要求堅決制止地方政府違規擔保承諾行為;時隔近三年,2012年12月四部門《關于制止地方政府違法違規融資行為的通知》(財預[2012]463號)出臺,進一步規范地方政府舉債行為、加強融資平臺公司注資行為管理和規范融資行為等。

     從上述國家審計署的摸底債務措施以及國家先后就融資平臺公司出臺的文件,不難看出國家在發展經濟的同時,十分關注各地政府債務的承受能力,為經濟健康發展保駕護航。而作為估價機構,接受融資平臺公司委托或者與金融機構合作從事融資平臺公司的抵押貸款估價業務工作也較為平常。為正確把握融資平臺公司委估抵押物價值,防范風險,筆者認為應該注意以下事項:

     一、認清資產性質

     1、房地產

     筆者在實際業務中遇到部分地方政府將學校、辦公、安置房等國有資產向金融機構進行融資的情況。目前該類房地產的產權特點為《房屋所有權證》一般為機關單位,用途為公益性的學校、醫院等,但《國有土地使用證》使用權人一般為政府平臺公司,土地用途類型較多,如行政辦公用地、公共設施用地等。根據《中華人民共和國擔保法》第37條規定,學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公共設施,不得抵押。若遇到該類房地產的融資委托,應不予接受。

     2、土地

     土地方面,受財預[2012]463號限制,部分地方政府無法將原政府平臺公司名下的國有資產(土地)進行融資,如上述的學校、醫院等土地,為迎合融資需要,相關規劃部門出紙用途變更函或者《規劃設計條件通知書》,將公共性質土地進行用途變更,轉變為出讓的商業或者住宅用地,進而用于融資。該類抵押物應關注是否已經完成變更用途,并辦理相關合法手續。

     二、風險關注

     由于政府的威望以及評估公司自身業務得需要,許多評估公司無法回避政府平臺公司融資類型的業務,盡管如此,我們仍然需要關注該類型房地產或者土地抵押貸款的風險所在,筆者簡要從以下幾個方面進行分析:

     1、現場實際狀況

     (1)宗地開發程度

     平臺公司用于融資的土地相當一部分屬于規劃新區。近年來,各地方的規劃新區面積普遍較大,而基礎設施建設緩慢,甚至道路都不通。通常平臺公司會提供當地新區規劃圖紙給評估機構,提供區域內道路、公共設施等配套的信息,便于融資需要,以此作為背景,為區位因素提供支撐,提高評估金額。宗地外的開發程度是否利于待估宗地的開發利用,或在抵押期限內,區域的基礎設施是否可能落到實處,對我們的評估價值影響頗大。筆者建議,對城市基礎設施已修建完畢或者在建的新區規劃土地可正常評估,而處于規劃尚未修建的區域,應謹慎評估,結合當地實際規劃施展進度,對評估價值作相應的開發費用減值修正。

     (2)拆遷安置情況

部分平臺公司給出的委估宗地涉及有農村房屋或者其他尚未拆遷補償安置的房屋,往往融資平臺公司會請當地國土資源局或者財政局出具相關證明,證明拆遷安置工作已完成,僅是建筑物尚未拆除或者拆遷補償工作由政府出資,評估工作中要求不予考慮該事項對估價結果的影響。筆者認為,拆遷安置工作事關多方利益,涉及資金量大,應予以特別關注。對于出具的證明顯示拆遷安置已完成的,估價師應多方走訪相關部門以及當地老百姓,直接問詢了解,掌握真實情況;對于拆遷安置工作尚未完成或未進行的,單憑一份證明,無法保證拆遷安置工作的可行性、資金保證、社會穩定等,存在極大的評估風險和抵押處置風險。

     2、權屬資料

    (1)出讓合同

     自2013年初,部分地方政府將部分原有不符合融資要求的土地進行變更用途,然后進行融資,這類土地一般變更用途手續不健全,《國有建設用地使用權出讓合同》往往存在于形式層面,雖然簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》,但是合同內容值得我們重點關注,如筆者在開展巴中市某縣的政府平臺公司融資業務評估工作中發現,待估宗地辦理了《國有土地使用證》,簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》,明確了土地用途、規劃限制條件以及出讓價款,但在支付出讓價款中寫道“某縣財政與某公司另行統一結算”,這句話可謂飽含深意,若不能提供出讓價款的繳納憑證,有可能出讓價款也僅僅是一串數字;而更讓筆者意想不到的是,該合同的規劃條件里的“其他土地利用要求”中寫道“不得從事房地產開發、轉讓和其他融資”,筆者試想問一句,一宗居住用地若不能進行開發,那么出讓這宗土地來有何用,其地價如何表現。故最終該業務沒有承接。從這個示例中我們可知,若對該合同未進行關注或者未收集該資料,循規蹈矩的進行評估工作,若抵押權實現,這不能開發的土地價值完全得不到保障,對評估機構和金融機構都是非常嚴重的事情。

    (2)規劃資料

     在宗地評估過程中,待開發土地的《規劃設計條件通知書》是一項必要的評估資料,該宗土地日后開發的內涵也在于此。筆者在部分政府平臺公司的融資評估業務中發現這一類情況:a、為迎合政府的融資工作,相關規劃部門按照單筆融資的需要刻意提高宗地容積率或者其他規劃指標;b、相關規劃部門出具的《規劃設計條件通知書》中會有“僅用于某公司融資需要”字樣;c、部分規劃部門未出具具體的《規劃設計條件通知書》,就某一個融資項目,出具一份僅包含容積率和用地性質的規劃函或者紀要。對于第一種情況,我們評估機構應將該規劃資料與《國有建設用地使用權出讓合同》進行對比,確保規劃條件的一致性,不一致者,應當以《國有建設用地使用權出讓合同》規定的內容為準,確保規劃限制條件的合法性、可行性;第二種情況,從某個層面來講,這份《規劃設計條件通知書》根本無法利用,一宗土地的規劃要求,大到城市總體規劃,小到控制性規劃中都有嚴格的規定的,一宗土地的實際價值不可能因“融資需要”而產生的,故筆者建議重新出具《規劃設計條件通知書》或者不承接業務;第三種情況,該類規劃資料詳細度不夠,若只明確用途以及容積率,那么其他的附加條件就無法得知,不能正確的對土地價值進行評估。

規劃資料約束了土地的利用條件,決定了土地價值的高低,估價機構在估價過程中,應該結合規劃資料以及待估宗地的片區規劃情況,仔細研究對比,正確把握規劃的可行性以及有效性,降低抵押風險。

     三、市場案例的選擇

     通過對比部分地方土地出讓案例可知,一些商業或者住宅價格明顯高于同區域內同期拍賣或者掛牌的土地價格,仔細研究發現,競得者多為地方平臺公司。一方面平臺公司可通過正常程序獲取土地,另一方面,較高的土地價格對當地市場已造成了引導性影響。故我們在評估實際工作中,應盡可能的了解當地土地市場行情,正確把握待估土地的市場價格,免受特殊土地案例的影響。

     上述觀點為筆者估價實物中所產生的想法和意見,僅為學習探討。估價機構作為政府融資過程的間接參與者,發揮的作用不可或缺。正因于此,為估價機構、估價師的專業以及國家經濟的長期穩定發展,我們應該把握好評估風險的第一道門,對政府融資評估業務應更加謹慎和認真。

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