住宅小區車位評估個別因素的選擇

住宅小區車位評估個別因素的選擇

  作者:宋建輝

據中商情報網統計,2014年,成都市機動車為336.1萬輛,高居全國第三。隨著《成都市規劃管理技術規定(2014)》的頒布,二環路以內的新建住宅用房,要求每100平方米建筑面積至少配備1個車位,二環路以外的新建住宅用房,每100平方米至少配備1.2個車位。故隨著成都市機動車數量的增加,地下停車位數量的增加,筆者認為,地下停車位的評估需求也必將增多。

地下車位類物業比較特殊,一般來講,不同的小區,因為修建年代不同,居住人群不同,車位配備標準也不同,因此不同小區地下車位售價懸殊較大,很難直接進行比較。所以,在評估住宅小區地下停車位的時候,應盡量在同一個小區中尋找案例進行比較分析。

影響住宅小區內地下停車位價格的個別因素很多,在同一小區的地下車位,一般應主要考慮下述因素(詳見附表):

一、樓層

樓層將直接影響車輛從車庫入口到進入車位停好車的車行距離,也會影響車輛人員離開地下車庫的步行距離。另外,地下車庫光線一般都不太好,開車距離過長,可能會增加發生不安全事件的幾率,當然也更加容易造成駕駛員的疲憊等,故對地下停車位來說,負一層較好,負二層一般,負三層較劣,更多樓層則更次(詳見附表)。

二、人員出入便捷度

一般來說,住宅小區地面都有很多棟住宅塔樓,但其地下停車庫是打通一片,尤其是對于特別大型的住宅小區來說,從地下車庫的一端步行到另一端要可能需要10分鐘或者以上,所以,人員出入便捷度顯得更加重要。在這類較大型的住宅小區中,地下停車位應與居住地點盡量選在同棟、同單元,且靠近電梯出入口為最好,以遠離居住點,且遠離電梯出入口為最次,詳細個別因素分類見附表所示。

三、車輛進出便捷度停車入庫,當然每個人都希望能夠快速、方便的停好車,這樣就需要停車位旁干擾少,且距離出入口較近比較好。但是距出入口太近仍然不好,如下圖所示A車位。

該車位距離出入口非常近,車輛活動的余地很小,但入庫的時候,如果后面跟有其它的車輛,則很容易造成擁堵,出庫的時候,也容易因視線的原因造成不安全。

四、車位實物狀況

車輛種類非常多,一般來說,地下停車庫的汽車基本都為家用汽車,其寬度一般在1.6m至1.8m之間,長度在4.2m至4.8m之間。

1、寬度

停車位的寬度起碼要保證普通汽車能夠順利的倒入、開出,且車子正常停好后,車門可以順利的打開,所以停車位太窄是不行的。據筆者對成都市地下停車位寬度調查了解,普通地下停車位的寬度大都集中在在2.4-2.6米之間,這類車位在普通汽車正常停好后,左右兩側分別還有0.3m的距離,如下圖所示。在本文中,我們設定該類車位寬度為正常。

2、長度

地下停車位的長度一般來說只要保證車子停好后,車頭不要支出即可,當然尾部距離墻體或后面的車位有一定的距離更好。所以長度一般在4.5-5.2米之間為多。

3、形狀

這個毫無疑問,標準的長方形的車位是基本需求,也是最多的一種形狀。偶爾會遇到一些梯形或平行四邊形這樣的車位,在車子能夠順利停入的情況下,筆者認為梯形的車位要稍好于平行四邊形或其它形狀的車位。

五、臨墻狀況

現在的高層建筑物,一般都是框剪結構,該類結構的地下停車庫,不可避免的有剪力墻、柱子等結構構件。停車位如果靠墻,肯定是不舒服的,如下圖中的車位:

上圖中的A車位由于右側靠墻體,造成停車會比較困難,如果同時B車位有車,那么A車位停車會更加更難,該車位停好車后,右側車位也難以打開。中國車子駕駛位都是在車子左側,駕駛位車門開合次數遠遠大于副駕,所以靠墻的車位中,左側靠墻的車位劣于右側靠墻的車位。

六、臨柱狀況

不同于墻體,地下停車庫中柱子的數量較多,因此,臨柱子的車位也較多。對這類車位來說,不管是左側臨柱子,還是右側臨柱子,在車子停好后,在柱子后方都會額外有一個空間便于開車門,且因為柱子的位置固定性,該類車位受其它車位的影響也較少。一般來說,只有寬度足夠,以兩面都臨柱子為最佳,這樣停車的時候不會與其它

C

B

A
車輛形成干擾,然后車子開門也方便;其次以左側臨柱子為次好,前面說了,車輛駕駛位在左邊,一般來說駕駛員開車門都是比較小心的,但是副駕或者其他位置,如果有小孩等,開門的時候就可能不太注意,所以,如果是右側靠柱子的車位,車輛被旁邊汽車開門撞癟的情況發生幾率要高一些。如下圖所示,A車位優于B車位,B車位優于C車位。

七、兩根柱子之間多車位狀況

一般為柱子間三車位或兩車位,偶爾有更多車位的情況,對這類車位來說,肯定是柱子間車位越多越差,因為不管你停車技術多好,如果旁邊其他車子停的不到位,必定對你有干擾,如上圖A車,輪胎基本壓線,這樣對中間車位車輛的停放必定造成很大的干擾,假設上圖B車也論壇壓線,那么C車位將會非常難以停放。所以,柱子間兩車位一般,三車位稍次,更多車位更次!

八、其它因素(陰風口、配電房、高度等)

偶爾還有少量車位,可能涉及有靠近應風口、配電房等不利因素,以及地下車位偶爾有高度較矮等情況,可作為其它因素進行適當修正。

綜上,影響地下停車位的個別因素其實是很多的,本文就筆者個人的看法簡單歸納為上述八條,未盡全面之處歡迎大家共同討論、補充。

附表:住宅地下車位個別因素一覽表

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