估價機構如何做好房地產投資盡職調查

【盡職調查】

盡職調查(due diligence,簡稱DD)是指企業在實施投資、并購或融資等重大經濟行為時,投資方(買方)對目標公司的經營狀況進行謹慎調查,以評估目標公司(標的)的價值和風險。

在企業對外和企業并購中,要對企業的歷史數據和文檔、管理人員的背景、市場風險、管理風險、技術風險和資金風險等等做出做全面深入的審核,然后做出一份詳細的盡職調查報告。

 

【房地產投資項目盡職調查概述】

所謂房地產投資項目的盡職調查,一般是指投資人(或金融機構)在對房地產開發項目進行投資(或融資)或對房地產開發企業進行并購時,所進行的項目盡職調查,一般來說,房地產投資項目的盡職調查主要包括如下幾個方面:

企業一般性情況調查(工商登記、股權結構、成立沿襲變更狀況、管理團隊、累計開發項目情況、企業征信、實際控制人征信等);

企業財務狀況調查(成立至今的驗資報告、審計報告、近期財務報告、科目明細說明、適用納稅及稅收情況說明、企業盈利能力分析、企業償債能力分析、或有負債分析等);

企業法律狀況調查(工商登記查檔、各種批復批文查閱、成立至今融資擔保情況調查、涉訴情況調查、重要合同簽署及履行事項調查等);

擬投(融資)項目情況調查(開發項目背景、項目證照批復情況分析、項目簡要可行性分析、項目市場狀況分析、項目SWOT分析、項目投資情況分析、項目建設情況分析、項目預期銷售或經營模式及定價分析、項目去化分析、項目現狀價值分析、項目可抵押價值分析等);

項目財務評價及風險評價(項目投資及資金籌措分析、項目預期現金流分析、項目融資還款現金流分析、項目財務可行性評價;項目內外部風險披露分析、項目風險對策分析、重大事項提示等)。

上述各部分內容中,委托方有時會根據具體需要另行聘請注冊會計師和律師對其中的財務盡職調查及法律盡職調查做專項財務盡職調查及法律盡職調查,我們作為專業的房地產咨詢顧問機構,需發揮我們的專業優勢,在進行一般調查的同時,重點做好擬投(融資)項目情況調查及相應估值分析。

 

【房地產項目投資盡職調查要點簡述】(從房地產咨詢機構角度出發)

下面主要從房地產咨詢機構的角度,簡要闡述房地產投資項目盡職調查的各階段工作要點。

一、前期接洽

接洽階段,需要了解委托人的主要需求,如:以財務投資為訴求的盡職調查、以金融機構項目貸款為訴求的盡職調查、以項目并購為訴求的收購前盡職調查、以資產證券化業務為訴求的前置盡職調查等,不同的訴求決定了盡職調查的方向和側重點有所不同,投資方向的主要關注點為項目的經營能力、現金盈利能力和資金的安全退出、融資方向的主要關注點為項目的現金流及償債能力、并購方向的主要關注點為項目開發的后續可操作性及并購法律風險等,資產證券化(此處大多為房地產信貸資產證券化)方向的主要關注點為擬收益資產的現金化、預期收益情況及到期的資金退出情況等。

 

二、資料準備和收集階段

明確了需求及委托方關注方向,就進入資料準備和收集階段了,一般都需要收集不少于下列資料:

1、企業基礎資料

企業法人工商營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、開發企業資質證書、開戶許可證、貸款卡、公司章程、驗資報告、實際控制人及主要自然人股東身份證、企業簡介(應包含歷史沿襲、經營模式、公司優勢、公司架構、項目開發業績等)、高管介紹、歷史開發項目一覽表(儲備項目、已建項目、在建項目,需介紹名稱、位置、占地、總建面、業態分布、投資額、工程進度、開盤時間、銷售成交情況、銷售單價、歷年去化情況、已實現收入等)等。

2、企業財務資料

近三年審計報告及最近一期的財務報表、最近一期主要科目明細說明、現有貸款情況說明(發生時間、貸款額、類型、擔保措施、償還情況、貸款機構、利率等)、企業對外擔保情況(擔保額、融資機構、利率、償還情況、擔保附加條件等)、各金融機構評級情況、企業未來三年現金流預測等。

3、企業法律相關資料

工商查檔資料、公司或有負債情況說明、企業人民銀行征信報告、實際控制人征信報告、涉訴情況說明(相關判決、執行及相關合同、票據等)、重大合同簽署及履行情況說明等。

4、投資項目資料

項目報批可研報告、相關政府批文、環評報告、項目權證取得情況(建設用地規劃許可證、國有土地使用證、設計方案、規劃意見書、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證)、項目合同一覽表、項目投資情況一覽表(總投、已投、未投及相關憑證)、項目施工情況(進度說明、監理報告)、項目銷售情況(銷控表)、項目資金籌措情況說明、項目已抵押情況說明(含評估報告)、項目預期銷售(或經營)方案、項目預期現金流預測等。

在收集上述資料時,需注意核對相關政府文件、證照及重大合同的原件。

 

三、現場踏勘及市場調研階段

在收集資料的同時,盡調人員需進入現場,按照專業分工不同分別進行現場的踏勘,并與企業人員進行座談,了解所需信息。并結合項目情況,對區域市場、類似競品、市場去化、政府相關主管部門等進行調研,并形成相關結論。

 

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