數據陰晴不定 美國房市復蘇迷霧重重

盡管自去年年底開始美國住房開工和銷售活動穩中有升,但最新發布的一項房價數據卻又給美國房市的復蘇熱情澆上一盆冷水。標準普爾2月28日公布的數據顯示,去年12月標普/凱斯-席勒美國20個城市房價綜合指數經季節調整后下跌1.1%至2003年2月以來的最低水平,去年全年該指數累計下跌4%。

  分析人士認為,美國房市看似走出低谷,但距離復蘇尚有一段距離,大規?!坝白訋齑妗钡拇嬖诮o價格帶來持續壓力,房市復蘇仍面臨重重阻力。

  房價仍跌跌不休

  標普發布的數據顯示,除了鳳凰城和邁阿密外,所有標普/凱斯-席勒指數追蹤的城市房價在去年12月均出現下跌,其中亞特蘭大、拉斯維加斯、西雅圖、坦帕市的房價均創出歷史新低。至此,美國20個城市房價綜合指數已連續九個月下跌,與2006年創下的峰值相比,當前房價已下跌34%。

  “盡管自去年年中開始房市出現回穩跡象,但經濟和消費者信心仍不夠強勁,無法在年底把房市拉回增長軌道?!睒似罩笖滴瘑T會主席大衛·布里澤認為,從價格方面看,房地產市場在2011年底的表現“令人失望”。

  上述數據令外界對美國房市復蘇勢頭產生懷疑。此前美國方面公布的新房和二手房銷售數據均有突出表現,其中1月份二手房銷售指數升至2010年4月以來最高水平,1月新房銷售量達到六個月來最高水平,二手房銷量也創下2010年5月以來最佳表現。

  有業內人士認為,房屋銷量走強很可能是受到價格進一步下跌的推動。此外今年4月份美國抵押貸款擔保費用將上漲,購房者也希望在此之前采取行動,這從某種程度上推升了房屋銷量。

  參與標普/凱斯-席勒指數開發的耶魯大學經濟學家羅伯特·席勒認為,房市“可能在復蘇邊緣,也可能不在”,但他較一年前更為樂觀。席勒稱,無論住房開工量的上升、建筑商信心的轉暖還是失業率的下降,都是更好的信號,但他擔心在積極的信號背后,房市仍面臨下行壓力。

  復蘇之路漫長

  美國Zillow房地產研究機構首席經濟學家斯坦·漢弗瑞認為,2012年美國整體經濟的積極表現將推動房地產市場觸底,但他同時警告稱,即便房地產市場觸底回升,房價在未來2-4年內仍可能保持平穩的狀態。漢弗瑞稱:“市場不會在幾年內回歸正常軌道。我們正在接近底部,但會在底部徘徊很長一段時間?!?/P>

  房市面臨的最大不確定性是“影子庫存”的水平。所謂“影子庫存”,是指大型銀行、房利美房地美等抵押貸款企業持有的正處在止贖進程中的房屋數量。據房地產追蹤公司1月份公布的數據,自2006年以來,美國約新增500萬套止贖房屋。而由于對貸款商違規止贖操作的訴訟推遲了止贖進程,預計今年還將有100萬套房屋進入止贖程序。分析人士稱,數百萬套止贖房屋的存在,令市場供應過剩的情況很難在短期內得到解決,同時折價房產進入市場也令房價繼續承壓。

  不過在標普/凱斯-席勒指數的另一位開發者卡爾·凱斯看來,美國房市復蘇仍存在積極因素,即美國家庭構成出現變化。通常而言美國家庭數量會每年增長至少100萬-150萬戶,但在2010年3月至2011年3月期間,這一數據出現下降。而積極的信號是,在2011年3月至12月期間,美國家庭數量再度增長。凱斯據此表示,家庭數量的增長意味著需求將開始回歸。

  標準普爾此前也發布報告預計,由于美國住房抵押違約比例下降,未來幾個季度止贖房屋庫存增長將放緩,“這意味著房地產市場復蘇呈現積極趨勢”。

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