2006年度成都市地價狀況分析報告

2006年度成都市地價狀況分析報告

               —四川大成房地產土地評估有限公司

根據成都市整體規劃和城市發展方向的調整,以及成都市主城區的擴建,四川大成房地產土地評估有限公司在20046月建立的初始動態監測體系的基礎上,對成都市地價動態監測體系進行了一次更新。本次在東南西北三環外區域各增加了一個住宅監測點,在東南北三環外區域各增加一個商服監測點,工業監測點暫時不增加,更新的動態監測體系為:監測范圍為成都市基準地價更新范圍(2020年成都市城市土地利用總體規劃范圍),約626.35平方公里,分用途劃分出92個地價區段(商服37個、住宅38個、工業17個),分用途初始設置255個監測點(商服115個、住宅109個、工業31個),建立了監測點的完整檔案系統和城市地價信息初始系統。同時根據國土資源部土地利用司及中國土地規劃勘測院2005年年底在武漢召開的動態監測會議精神,動態監測地價測算方法按《城市地價動態監測技術規范(報批)》執行,與原《城市地價動態監測技術規范(討論)》區別在于原區段面積按劃分區段的實際面積計,區段總面積之和等于城市總監測面積(即基準地價更新范圍面積,也即城市規劃面積),而新規范按區段有效面積計,如某住宅區段面積為該區段內扣除商服、工業、道路、河流等其他用地后的面積,由于有道路、河流、公共設施用地,因此商服、住宅、工業用地區段有效面積之和也小于城市總監測面積。(按區段各用途土地有效使用面積進行計算,是造成2006年成都市地價水平有較高漲幅的主要原因,為能在同一平臺上進行分析,真實的反應地價水平的變化情況,在對比分析時我們將按新規范和老規范測算數據均列出,但按老規范測算數據進行對比分析。) 

本報告對2001-2006年成都市地價變化、2006年城市重點區域地價變化作分析、2006年成都市土地拍賣市場分析同時就成都市地價與房價、土地市場、房地產市場、社會經濟發展等內容進行對比分析,為政府宏觀調控房地產市場提供依據,向社會提供公開、客觀的地價信息。

一、城市地價水平及變化趨勢

(一)2001-2006年城市地價水平變化趨勢

成都市20011120061231,地價水平值總體呈上升趨勢,且地價水平變化差異性較大,其變化趨勢及有關統計參數見圖1-3及表1-3

1  成都市2001-2006年城市地價水平值變化表(單位:元/平方米)

  地價水平值

用途

2001

2002

2003

2004

2005

2006(新規范)

2006(老規范

商服用地

1312

1372

1601

1783

1841

2405

2021

住宅用地

889

924

1095

1360

1451

1949

1758

工業用地

541

542

547

538

538

559

559

綜合用地

914

946

1081

1227

1277

1546

1446

備注

綜合用地指為了反映城市地價的綜合狀況設置的指標,其地價水平值是商服、住宅、工業三類用地地價水平值的加權平均值(以下同)

1  成都市2001-2006年城市地價變化圖

 

2000年為基年地價指數見表2和圖2

2        成都市2000-2006年地價指數變化表

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